Op 31 december 2019 ontvingen wij uw adviesaanvraag over de huurverhoging 2020. Daarover is meerdere keren met u gesproken en hierbij ontvangt u ons advies. De HBV heeft aangegeven dat zij zoveel mogelijk één percentage voor alle huurders wenst. Daarvan uitgaande stelt u het volgende voor:
- alle huishoudens met een inkomen tot € 43.574,- (alle typen woningen inclusief standplaatsen en parkeerplaatsen) een huurverhoging van inflatievolgend + 0,2 % (= totaal 2,8 %) met aftopping op: • € 737,14 voor de huurders van een sociale huurwoning • € 825,- voor huurders van een vrije sectorwoning met een huurprijs < € 825,-
- Inkomensafhankelijke huurverhoging van inflatie + 4 % voor de huurders van een sociale huurwoning met een inkomen van meer dan € 43.574
Ad 1. alle huishoudens met een inkomen tot € 43.574,- krijgen een huurverhoging van inflatievolgend + 0,2 % (= totaal 2,8 %)
In het Sociaal huurakkoord zijn afspraken gemaakt over huurbevriezing en huurverlaging. Wij staan achter deze afspraken. Met het voorstel voor het hanteren van een huurverhogingspercentage van inflatie + 0,2 % zijn wij het echter niet eens.
Aedes en de Woonbond spraken in het belang van het verbeteren van de betaalbaarheid, een huursomontwikkeling van maximaal inflatie af. Daarbij zijn Aedes en de Woonbond ervan uitgegaan dat niet alle corporaties deze ruimte voor huurontwikkeling zullen benutten. Met uw voorstel van 2,6 % + 0,2 geeft u aan deze huurontwikkeling wél volledig te benutten. Wij maken ons zorgen over de betaalbaarheid en de koopkrachtontwikkeling van grote groepen huurders voor wie inkomensstijging niet vanzelfsprekend is. Een inflatievolgende huurverhoging is voor veel huurders al te veel, laat staan een verhoging van inflatievolgend met 0,2 %.
Die 0,2 % extra huurverhoging denkt u nodig te hebben om de pilot doorstroming voor senioren en de huurverlaging en huurbevriezing (volgens de uitwerking van het Sociaal huurakkoord) te financieren. Deze noodzaak baseert u op een aantal aannames. Wij vinden het vreemd dat –zo lang nog niet ais aangetoond dat deze 0,2 % extra huurverhoging werkelijk noodzakelijk is- alle huurders daaraan bij voorbaat moeten bijdragen. Deze 0,2 % extra huurverhoging in 2020 betekent over 10 jaar een extra huurverhoging van bijna 7,5 % voor alle huurders!
Een extra argument tegen deze 0,2 % is het feit dat wij geen andere verhuurders kennen die deze extra toeslag vragen. De meeste corporaties beperken de huurverhoging voor de laagste inkomensgroep tot inflatievolgend. De oplossing voor de betaalbaarheid moet vanuit Den Haag komen en niet vanuit de huurders. Betaalbaarheid voor de huurders staat voor ons voorop!
Ad 2. 6,6% huurverhoging voor huurders met een inkomen van meer dan € 43.574
U stelt 6,6 % huurverhoging (2,6 % inflatie + 4 %) voor huurders met een inkomen van meer dan € 43.574. Daar zijn wij het niet mee eens. Onze zorgen betreffen vooral de huurders die een inkomen net boven deze grens hebben. Daarnaast is de inkomensafhankelijke huurverhoging ooit in het leven geroepen om de doorstroming te bevorderen. Op dit moment is er sprake van woningnood, de hogere inkomensgroepen kunnen nergens heen en zolang er voor hen geen betaalbare alternatieven in het middensegment zijn, wijzen wij de door u voorgestelde maximale inkomensafhankelijke huurverhoging af. Als de inkomensafhankelijke huurverhoging wordt doorgevoerd worden ook de hogere inkomens de wijken met sociale huurwoningen uitgejaagd. Dat is strijdig met de doelstelling van inclusieve wijken.
Wij zijn het wel met u eens dat de sterkste schouders de zwaarste lasten kunnen dragen. Daarom zouden wij u het tegenvoorstel willen doen om de inkomensafhankelijke huurverhoging te beperken tot inflatievolgend + 2 % (=4,6 %).
In het gesprek van 4 februari jl. hebt u echter aangegeven dat u verplicht bent om deze groep huurders met een inkomen van meer dan € 43.574 5,2 % huurverhoging te vragen omdat u voor alle huurders een inkomensverklaring bij de Belastingdienst hebt opgevraagd. Dat betekent dat wij voortaan graag een advies over de toepassing van de inkomensafhankelijke huurverhoging c.q. het opvragen van de inkomensverklaringen bij de Belastingdienst willen geven, voordat u de inkomensverklaringen daadwerkelijk bij de Belastingdienst gaat opvragen! Dit om te voorkomen dat ons advies over de huurverhoging voor deze groep huurders als mosterd na de maaltijd komt.
Communicatie richting huurders
U vraagt ons om mee te denken over de communicatie richting de huurders over de huurbevriezing en de huurverlaging. Daar werken wij uiteraard graag aan mee en wij maken graag met u afspraken hoe dit op een begrijpelijke manier gecommuniceerd kan worden. Vooruitlopend daarop vinden wij dat met de brief waarin de huurverhoging wordt aangezegd, ook de informatie over huurbevriezing en huurverlaging moet worden meegestuurd.
De informatie die u ons heeft toegestuurd staat vol met vaktermen en is niet geschikt om te gebruiken. Wij stellen u voor dat u deze informatie eerst zelf omzet in begrijpelijke taal. Daarna denken wij graag met u mee en gaan we graag daarover met u het gesprek aan.
Tot slot
Wij hopen dat wij u hebben uitgelegd wat ons advies is en hoe wij tot dit advies zijn gekomen. Wij zien graag op korte termijn uw reactie daarop tegemoet.
Met vriendelijke groet, Huurdersbelangenvereniging Nieuwkoop, Noorden, Woerdense Verlaat en Nieuwveen,